金堂新闻:“营改增”后房企获减税红利 房价会不会降？(2)

以后征收增值税，税率为11%，国家规定销售额中不含土地价款。这样一算，所以这套房子的销售额是(100万元-50万元)/(1+11%)=45万元。那么销项税额就为45万元×11%=4.95万元。而另一大块成本就是建安部分，核算进项税额就为30万元/(1+11%)×11%=2.97万元。销项税额减进项税额后税金还不到2万元。

当然，税负也不一定都能降低这么多。我跟做建筑业的朋友聊过，他们抵扣有些困难，工程造价也会上涨，所以传导到我们这儿的建安成本可能会上升。但总体来说，我们还是比较乐观。

还有一点，我们企业规模不大，财务上对营改增的准备还不够充分，按规定，我们还可以选择一些过渡性政策。

财税部门规定，一般纳税人销售老房地产项目，以及一般纳税人出租现有不动产，可以选择适用简易计税方法，按照5%的征收率计税。这意味着房地产企业的老项目可以适用和营业税同样的税率，等到销售2016年5月1日后取得的或新开发的房地产项目才适用于11%的增值税率。

B

房产市场如何变?

精装修住房比例或加大

在经营策略上，我们还需要注意什么呢?

地产圈的朋友们在一起聊天，大家算了算账，明确了一个共识：要加大精装修住房的投资力度。

既然土地成本要在销售额中扣除，那么房企的抵扣主要来源于建安成本。精装修住房相比毛坯房可抵扣的额度要大很多，对企业来说，利润率也更高。所以，产品开发的模式有必要转变，精装修住房的投资增速会大于毛坯房。

其次，从公司内部来看，管理模式也要转变，房企的大减负时代已经到来，为了充分享受减税红利，我们必须在业务操作规范、各类票据管理、财务核算上进行精细化管理。

最后，可能也是最关键的一点。房地产企业被纳入了抵扣链条，意味着我们出售的不动产，可以被客户拿来进行抵扣。假如一家企业购买了价值500万元的房产，那么他可以抵扣的税款就达到500万元/(1+11%)×11%=49.5万元。可以想象，这会给各类实体产业的企业带来新一轮投资热情和不动产采购的需求，房地产市场的需求量或许会快速上升。