新都新闻: 成都“首创爱这城”小区现天价停车费 数百业主无车位可停(6)

广东德纳（成都）律师事务所律师方毅说，这种车位需求矛盾在商住混合楼盘会比较常见，自从政府不再对小区停车费进行指导价，而是实行市场调节后，这种矛盾表现得尤为突出。收费到底该优先满足“商业业主”的“营利”需求还是该优先满足“住户业主”的“基本生活”需求，是双方争议的焦点。  

《物权法》第七十四条规定，规划车位及车库应当首先满足业主的需要。《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条也规定，建设单位将车位、车库，以出售、附赠或者出租等方式处分给业主的，应当符合配置比例，即“规划用于停放汽车的车位、车库与房屋套数的比例”。  

如果建设单位出售给商业业主的车位数量不符合这个配置比例，那么建设单位的出卖行为存在瑕疵。但是因为商业业主已经将该部分车位过户至自己名下，从维护稳定交易的原则来看，即使建设单位和商业业主的交易存在瑕疵，住户业主也很难要求撤销该交易行为。而且，撤销权属于形成权，还要受除斥期间的限制。方毅说，还要考虑到建设单位是否将车位与商铺打包卖给商业业主。“如果是这样的话，那么建设单位就违反了物权法关于车位应当首先满足业主需求的规定。”  

方毅说，目前停车位已经归商业业主所有，建设单位和物业均无权对第三方物业进行处置，住户业主可以从建设单位侵权的角度主张自己的权利，如果建设单位在大量售卖停车位之前，没有告知业主，侵犯了住户业主的知情权和平等购买权益，可以基于公平原则要求建设单位给予相应的补偿。  

商业业主或涉嫌违反《反垄断法》  

业主可向发改部门举报  

四川大学法学院教授、法学博士王竹认为，目前对于商住混合区中商业停车位和住宅停车位的配比问题，在法律规定上还是一个空白。