简阳新闻:扎心！地产股无牛市的三大逻辑(4)

　　事实上，楼市仍在持续调整之中。市场只是看到，8月相比7月，稍微数据有回暖就得到了企稳的预期。根据收集的各主要城市的房管局数据显示，上周一线四大城市房地产成交面积49.1万平方米，环比下跌15.8%，同比下降43.82%。而据广发证券跟踪统计，上周部分二线%，同比跌幅收窄至24.5%。

　　融360数据显示，8月份全国首套房平均利率较7月份继续上升13bp至基准利率的1.04倍，全国533家银行中90.8%不再提供优惠利率，上浮趋势进一步扩大。考虑到二三线城市的高成交比重，房贷利率的集中上浮将对需求端构成实质性的抑制作用，而非此前趋势上浮所带来的预期引导作用。

　　在市场量价水平已经有所反映的情况下，流动性层面调控力度进一步加大存在矫枉过正的风险，并且会进一步伤及刚需。而从金融机构息差压力的角度来看，这部分压力在完成滞后传导之后，预计不会继续上升，尤其是考虑到温和去杠杆的需求、近期人民币的强势表现以及升值所带来的出口担忧。

　　未来利率继续上浮空间有限，但是短期定向加息效应的升温将显著影响成交意愿，同时近期消费贷的严格监管也将进一步压缩居民端杠杆空间，金九银十或成色不足。近来一线城市再次上调房贷利率，部分银行将首套房贷利率上浮10%甚至20%，层层加码的调控政策使楼市大降温，许多炒房族暂停了购房计划。对房企来说，成交量下降导致回款变慢，这加剧了其现金流困境。

　　上半年龙头房企表现较好，市占率提升、盈利水平高、土地和信贷等资源也向其倾斜。但调控背景下，回款率下降，市场化拿地成本仍高但限价，从而长期利润率仍不乐观，板块PE估值难以持续提升。